г. Уссурийск, ул. Чичерина, 91, офис 612, тел. (4234) 31-92-60
Вопрос-ответ

Вопрос:

Хочу построить жилой дом, а земельного участка нет. С чего начинать?

Ответ:

Формирование земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, производится с учетом карты градостроительного зонирования территорий, выполненной в составе Правил землепользования и застройки муниципального образования Уссурийского городского округа, утвержденных решением Думы муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район от 30 ноября 2004 года № 104" О правилах землепользования и застройки земель муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район" (редакция решения Думы Уссурийского городского округа от 22 декабря 2011 г. № 505–НПА).

Лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка, подает заявление через МБУ УГО " Многофункциональный центр предоставления муниципальных и государственных услуг" в органы, наделенные правом предоставления соответствующих земельных участков – администрация Уссурийского городского округа, в лице управления градостроительства, которое уполномочено осуществлять процедуру предоставления земельных участков под испрашиваемый вид использования земельных участков, в зависимости от вида испрашиваемого права на земельный участок.

При подаче заявления в МБУ УГО "Многофункциональный центр предоставления муниципальных и государственных услуг" заинтересованное лицо к своему заявлению должен приложить следующие документы:

  • а) копия документа, удостоверяющего личность заявителя, являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица;
  • б) копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей);
  • в) схема земельного участка, с указанием его местоположения.

Согласно Правилам землепользования и застройки, действующим на территории УГО, земельные участки для индивидуального жилищного строительства располагаются в границах жилых территориальных зон:

Ж-1 — зона индивидуальной жилой застройки.

Наличие свободных от прав третьих лиц земельных участков подтверждается сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственном кадастре недвижимости, получаемыми в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

Кроме того, главой III Земельного кодекса Российской Федерации определены виды прав на земельные участки: собственность — частная, государственная, федеральная , муниципальная.

После получения заявления уполномоченным органом в официальных периодических печатных изданиях публикуется сообщение о приеме заявлений о предоставлении данного земельного участка, в том случае если определены границы земельного участка, отсутствуют права третьих лиц на вновь образованный земельный участок, выданы технические условия на испрашиваемый земельный участок для строительства объекта капитального строительства – индивидуальный жилой дом.

Если по истечении месяца со дня опубликования сообщения заявления от граждан или юридических лиц не поступят, принимается решение о предоставлении земельного участка для жилищного строительства в аренду лицу, от которого поступило заявление.

По результатам, принятого решения о предоставлении земельного участка для строительства индивидуального жилого дома заявителю выдается постановление о предоставлении земельного участка в аренду на 10 лет, после чего лицо, которому предоставлен земельный участок под испрашиваемый вид, заказывает кадастровые работы по выполнению межевого плана, после чего ставит земельный участок на кадастровый учет.

После постановки земельного участка на кадастровый учет и получения кадастрового паспорта заинтересованное лицо подает пакет документов, в который входит: постановление о предоставлении земельного участка, кадастровый паспорт земельного участка в МБУ УГО "Многофункциональный центр предоставления муниципальных и государственных услуг" для составления договора аренды земельного участка, после чего договор аренды необходимо зарегистрировать в Управление Федеральной регистрационной службы .

В случае поступления других заявлений от граждан или юридических лиц земельный участок может предоставляться через аукцион.


Вопрос:

Нужно ли получать разрешение на строительство индивидуального жилого дома?

Ответ:

В настоящее время государство на всех уровнях все больше внимания уделяет развитию индивидуального жилищного строительства.

Необходимо помнить, в соответствии со ст. 48 Градостроительного кодекса РФ осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

Однако, в силу ст. 49 Гр. Кодекса РФ потребуется Государственная экспертиза в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:

  • отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);

Разрешение на строительство индивидуального жилого дома требуется, хотя и в упрощенном порядке.

Ст. 51 ГРК РФ предусматривает, что в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство.

К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • градостроительный план земельного участка;
  • схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Требовать иные документы, уполномоченный орган не вправе.

Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.


Вопрос:

Предоставление земельного участка под строительство гаражных боксов, для хранения автомобильного транспорта?

Ответ:

Градостроительные регламенты, устанавливаемые правилами землепользования, и застройки, утвержденными решением Думы муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район от 30 ноября 2004 года № 104" О правилах землепользования и застройки земель муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район" (редакция решения Думы Уссурийского городского округа от 22 декабря 2011 г. № 505–НПА), позволяют определить правовой режим земельного участка, который возможно использовать по его основному виду разрешенного использования, то есть если испрашиваемый земельный участок, входит в границы территориальной зоны, которая относится к зоне, в границах которой возможно строительство объектов хранения автомобильного транспорта, то следовательно такой земельный участок, границы которого впоследствии будут определены может быть предоставлен юридическому лицу – гаражному кооперативу под строительство объекта капитального строительства – объект хранения автомобильного транспорта (гаражные боксы).

В соответствии с постановлением администрации Уссурийского городского округа от 21.06.2013 г. № 2306 - НПА, установлен перечень случаев предоставления земельных участков из состава земель населенных пунктов, находящихся в муниципальной собственности Уссурийского городского округа, а также земельных участков, государственная собственность на которых не разграничена исключительно на торгах, в состав которого входят объекты хранения автомобильного транспорта.


Вопрос:

Муниципалитет выдал решение о предварительном согласовании земельного участка 4 года назад? Решение о предоставлении земельного участка не принималось. Можно ли продлить срок действия ранее принятого решения?

Ответ:

Согласно п. 8 ст. 31 Земельного кодекса РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Истечение срока действия предварительного согласования свидетельствует о прекращении процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, после чего вопрос о предоставлении участка решается в зависимости от назначения объекта, который предполагается возвести, в соответствии со статьями 30, 32 Земельного кодекса РФ.

В соответствии со статьями 30, 31 Земельного кодекса РФ, регулирующими порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в Государственной собственности, продление согласования места размещения земельных участков не предусматривается.


Вопрос:

Можно ли изменить размер кадастровой стоимости земельного участка?

Ответ:

Изменить размер кадастровой стоимости земельного участка возможно при проведении актулизации государственной кадастровой оценки земель, либо при изменении вида его разрешенного использования.

В соответствии с правилами проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет.


Вопрос:

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка?

Ответ:

Прежде всего, законом введена возможность административного оспаривания оценки – Механизм, который предусмотрен Законом "Об оценочной деятельности".

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Такие комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта РФ. В состав комиссии входят по одному представителю органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, органа кадастрового учета, Национального совета по оценочной деятельности.

Дополнительные требования, предъявляемые к деятельности комиссии установлены подзаконными актами, в частности – Приказом Минэкономразвития от 04.05.2012 г. № 263 " Об утверждении порядка создания и работы комиссии … ".

Особенностями данного документа является п. 12, определяющий, что все решения комиссии принимаются единогласно.

Важно и правило п. 13 Приказа, из которого следует, что в соответствие с п. 20 Приказа – если предлагающаяся заявителем цифра более чем на 30% отличается от имеющейся, к отчету должно быть приложено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет. Отрицательное решение комиссии могут быть оспорены в арбитражном суде.


Вопрос:

У меня есть земельный участок, оформленный на праве аренды. Хочу изменить право аренды на право собственности. Как это сделать?

Ответ:

Построив дом на арендованном земельном участке и введя его в эксплуатацию, арендатор земельного участка получает преимущественное право на оформление собственности на этот земельный участок.


Вопрос:

Какие документы необходимо собрать для оформления арендованного участка в собственность?

Ответ:

Поскольку целевое назначение у земельных участков разное (эксплуатация жилого дома, ведение садоводства, промышленное производство и т.д.), то и специфика оформления прав на земельный участок также разнообразна. Но можно выделить общий принцип действий по оформлению прав на земельный участок (неважно собственность или аренда), помогающий в сборе документов и прохождении инстанций.

Итак, чтобы оформить право на земельный участок необходимо собрать следующие документы:

  • заявление, заинтересованного лица о предоставление земельного участка в собственность.
  • кадастровый паспорт на земельный участок.
  • постановление о предоставлении земельного участка в собственность.
  • договор купли-продажи, земельного участка, который выполнен на основании постановления о предоставлении земельного участка в собственность.

Договор купли-продажи необходимо зарегистрировать в Управление Федеральной регистрационной службы для государственной регистрации своего права на земельный участок.

Для регистрации своего права на земельный участок к договору купли-продажи необходимо приложить – кадастровый паспорт на земельный участок, постановление о предоставлении земельного участка в собственность.

Документом устанавливающим право является свидетельство государственной регистрации, которое выдается заинтересованному лицу Управлением Федеральной регистрационной службы, на основании зарегистрированного договора купли-продажи.


Вопрос:

Когда дом будет построен на арендованном участке, могут ли возникнуть затруднения с введением его в эксплуатацию?

Ответ:

В первую очередь, прежде чем начать строительство необходимо получить на это разрешение на строительство в Управлении градостроительства. Без разрешения на строительство ввести дом в эксплуатацию будет сложно.

Порядок и набор документов для сдачи дома в эксплуатацию одинаков, независимо от права владения землей:

  • выписка из технического паспорта;
  • выписка из ЕГРП о том, что на выделенном участке других строений не зарегистрировано (выдается в Управлении Росреестра в день обращения);
  • кадастровый паспорт на домовладение;
  • разрешение на строительство, выданное управлением градостроительства;
  • документ, подтверждающий право пользования земельным участком (свидетельство государственной регистрации на земельный участок или договор аренды).

Эти документы необходимо сдать в Управление Росреестра, где в течение месяца вам подготовят свидетельство о собственности на домовладение. В целом же сбор документов до момента получения свидетельства составляет 4-6 месяцев.


Вопрос:

Схема планировочной организации земельного участка для ИЖС, что это? Какие требования к ее изготовлению?

Ответ:

Законодательством РФ установлен упрощенный порядок получения разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящего жилого дома с количеством этажей не более чем три, предназначенного для проживания одной семьи). Осуществление подготовки проектной документации при строительстве объекта ИЖС не требуется (ч.3 ст.48 Градостроительного кодекса РФ).

Разрешение на строительство объекта ИЖС выдается застройщику на основании заявления и прилагаемых к нему правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта ИЖС (ч.9 ст.51 Градостроительного кодекса РФ). Требование иных документов в целях получения разрешения на строительство от застройщика объекта ИЖС не допускается (ч.10 ст.51 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно п.3 ч.9 ст.51 схема планировочной организации земельного участка при строительстве объекта ИЖС должна отвечать только одному требованию: на ней должно быть обозначено место размещения объекта ИЖС. Схема планировочной организации земельного участка при строительстве объекта ИЖС должна соответствовать градостроительному плану земельного участка (п.2 ч.11 ст.51 Градостроительного кодекса РФ). Никаких ливнестоков, въездов и, тем более, схем (планов) фасадов и разрезов жилого дома на схеме планировочной организации земельного участка при строительстве объекта ИЖС не может быть.

Законодательство РФ не устанавливает обязательности изготовления схемы планировочной организации земельного участка при строительстве объекта ИЖС лицензированной организацией. Схема планировочной организации земельного участка при строительстве объекта ИЖС может быть составлена и подписана застройщиком самостоятельно.

Требование местного органа архитектуры и градостроительства о предоставлении застройщиком схемы планировочной организации земельного участка при строительстве объекта ИЖС, исполненной лицензированной организацией, с указанием на схеме ливнестоков, планов фасадов и разрезов жилого дома, является неправомерным. Орган местного самоуправления обязан выдать застройщику письменный отказ в выдаче разрешения на строительство с указанием причин отказа (п.3 ч.11 ст.51 Градостроительного кодекса РФ), который может быть оспорен застройщиком в судебном порядке (ч.14 ст.51 Градостроительного кодекса РФ).